海南多個(gè)市縣房價(jià)上漲沖動(dòng)猶存 后續(xù)上漲乏力

今年4月開始，海南省全面限購。9月底，海南省更是祭出多重“殺招”，全面調(diào)控樓市。但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即使部分市縣出臺(tái)限購細(xì)則，海南省政府在省級(jí)層面也進(jìn)行了多輪調(diào)控，但多個(gè)市縣房價(jià)上漲沖動(dòng)仍存，如海口部分樓盤從今年2月份至今，上漲幅度已經(jīng)超過50％，更有部分樓盤一年以來房價(jià)已經(jīng)翻番，未來上漲預(yù)期仍在，在部分開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)的“推波助瀾”下，海南房價(jià)呈現(xiàn)出了“頂蓋子”的趨勢。

但市場人士認(rèn)為，多番“上沖”之后，海南房價(jià)已經(jīng)“透支”過多，樓市后續(xù)上漲乏力，加之部分島外資金開始回撤，未來大概率會(huì)高位“盤整”一段后出現(xiàn)回調(diào)，海南樓市接下來不是上漲問題，而是如何保持穩(wěn)定的問題。

房價(jià)數(shù)據(jù)“躁動(dòng)”

記者實(shí)地多輪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在海口主城區(qū)已經(jīng)難覓15000元以下房源。在海口市西海岸區(qū)域，位于永萬路以西的某樓盤項(xiàng)目，今年2月份，銷售價(jià)格約在每平方米10000元出頭，而到了6月份，該項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)漲到了每平方米15600元以上，短短四個(gè)月時(shí)間，上漲幅度達(dá)到了50％。而在2016年年中時(shí)，這個(gè)區(qū)域房價(jià)部分仍在萬元以下，部分項(xiàng)目價(jià)格更低。

據(jù)上述樓盤銷售人員介紹，即將新開盤的項(xiàng)目，目前預(yù)售證還沒拿到，但是估計(jì)價(jià)格不會(huì)低于目前在售樓盤價(jià)格，大概會(huì)在16500元左右。此外，西海岸五源河區(qū)域的“晨暉·帝景”等多個(gè)小區(qū)漲幅也與此類似，年初均價(jià)約10000元左右，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到近16000元左右。

即使在距離主城區(qū)近20公里開外的新盤，均價(jià)也躍升至萬元以上。例如7月下旬新開盤的海口“綠地城”項(xiàng)目，銷售均價(jià)也躍至每平方米10000元左右，開盤日門庭若市，仍有人排隊(duì)搶購。在海口五源河區(qū)域，大部分樓盤項(xiàng)目均價(jià)在18000元左右浮動(dòng)，部分樓盤價(jià)格突破了20000元。

今年以來，被國家統(tǒng)計(jì)局列入“70個(gè)大中城市”房價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的海口、三亞一路“高歌猛進(jìn)”。今年一季度，海口、三亞樓市“量價(jià)齊升”，兩市輪流占據(jù)全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格月環(huán)比漲幅第一的位置。進(jìn)入二季度，為加大對(duì)海南房地產(chǎn)市場督查監(jiān)管力度，遏制過快上漲的勢頭，穩(wěn)定海南樓市，各級(jí)政府迅速出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施：4月14日，海南發(fā)布《關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知》，隨后多個(gè)市縣出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。

但即便出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則，海口和三亞房價(jià)依舊維持“漲勢”。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，海口市和三亞市雙雙上漲，且兩個(gè)月漲幅數(shù)據(jù)一樣。其中，海口市同比上漲8.4％；三亞市同比上漲8.3％，8月份這一數(shù)據(jù)則為6.7％和7.6％。

房價(jià)回調(diào)概率變大

針對(duì)市場出現(xiàn)的新情況，海南省9月29日出臺(tái)的《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫停”政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中，放出多個(gè)“大招”：永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

此外，還停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)，停批產(chǎn)權(quán)式酒店，暫停個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款。

此前，海口、三亞、萬寧和陵水等四個(gè)市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到5年，暫停辦理土地二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓交易。暫停二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓交易，根源在于海南省嚴(yán)格規(guī)范土地一級(jí)市場土地供應(yīng)的情況下，土地二級(jí)市場交易頻繁，特別是未經(jīng)批準(zhǔn)私下交易、規(guī)避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題較為突出，嚴(yán)重影響了正常的土地市場管理秩序。

政策在變，市場預(yù)期也在發(fā)生變化。國內(nèi)一家大型房企在三亞項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人表示，盡管現(xiàn)在三亞房價(jià)已經(jīng)回到了2010年后的高點(diǎn)，但是從長遠(yuǎn)來看，三亞房價(jià)不止23000元，真正的價(jià)值應(yīng)該可以達(dá)到40000或50000元左右。

不過，業(yè)內(nèi)對(duì)此觀點(diǎn)反對(duì)意見較多。三亞亞龍灣一家項(xiàng)目負(fù)責(zé)人相對(duì)冷靜，他表示，2010年三亞房價(jià)到26000元高點(diǎn)，隨后便一路下挫，再次回到這個(gè)高點(diǎn)用了五年多時(shí)間。未來即使達(dá)到50000元價(jià)格，至少需要六七年以上的時(shí)間。

他表示，今年海南旺季銷售會(huì)以促銷為主，雖然表面上沒有多少房源，開發(fā)商還是可以借著去年的上漲“余溫”吃到一點(diǎn)點(diǎn)甜頭，但整體真實(shí)成交價(jià)格基本上不可能維持上漲，能夠持平算是好的了。

此外，海南樓市必須要面對(duì)的一個(gè)“硬傷”，高空置率。高空置率一度是外界對(duì)海南房地產(chǎn)的印象。海南樓市空置率一度高達(dá)七成以上，而如今部分市縣的房屋空置率依然高企，比如海南東部一城市，部分區(qū)域的小區(qū)在淡季（夏季）空置率高達(dá)九成以上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這也是海南房價(jià)難以繼續(xù)上漲的重要因素之一。

監(jiān)管政策待更精準(zhǔn)

表面上看起來，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)格，但在調(diào)控細(xì)則出臺(tái)之后，一些市縣房價(jià)仍在“隱性”上漲表明當(dāng)前政策在部分層面上失效。

“面對(duì)高房價(jià)，呈現(xiàn)出的是投機(jī)者‘風(fēng)生水起’，剛需購房者依舊‘一籌莫展’。”海南當(dāng)?shù)匾患曳科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于市場主體而言，當(dāng)前的調(diào)控政策并未起到抑制房價(jià)保護(hù)剛需的作用，甚至一定程度上起到了反作用，開發(fā)商依舊“跑馬圈地”，剛需購房者在首套房貸利率上浮的情況下，購房更是難上加難。

實(shí)際上，海南省部分市縣隨著房價(jià)上漲，庫存去化較快，部分區(qū)域商品住宅供需出現(xiàn)變化。以海口市為例，自從海南省實(shí)施“兩個(gè)暫停”政策以來，海口市未被列入。不過，每年商品住宅規(guī)劃報(bào)建總建筑面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積；實(shí)行商品住宅用地計(jì)劃管理，商品住宅用地計(jì)劃周期為半年。因此，住宅用地的供應(yīng)受到一定的限制。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海口市的商品住宅庫存長期處于全省平均水平之下，不存在去庫存壓力，甚至部分區(qū)域不是去庫存而是需要補(bǔ)庫存。

上述房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，海口劃定的限購區(qū)大多是庫存較少或者基本沒有新房房源的區(qū)域，相反未限購區(qū)域，卻是海口新房房源較多的區(qū)域，這也使得政策看起來有點(diǎn)“避重就輕”之嫌。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果后續(xù)市場價(jià)格繼續(xù)上漲，那么建議擴(kuò)大限購區(qū)域，或者說落實(shí)類似限售等區(qū)域，同時(shí)地方政府需要在限購區(qū)域積極落實(shí)租賃市場發(fā)展的政策，這樣才有助于此類市場后續(xù)獲得一個(gè)較好的平穩(wěn)的發(fā)展。此外，建議對(duì)二手房交易實(shí)行更嚴(yán)格的政策防止投機(jī)炒作。

不公布即時(shí)的網(wǎng)簽及交易數(shù)據(jù)，使得市場行情更加復(fù)雜。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京等城市住建部門相關(guān)官方網(wǎng)站上，包括存量房交易服務(wù)平臺(tái)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主題服務(wù)等版塊基本上囊括了包括預(yù)售許可辦理、現(xiàn)房銷售備案及期房和現(xiàn)房網(wǎng)上簽約等數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)等公開方面，北京市采用了按日及按月統(tǒng)計(jì)公布的方式，比如8月21日期房網(wǎng)上人夠套數(shù)及相關(guān)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，期房網(wǎng)上簽約套數(shù)等一一進(jìn)行了公布，甚至在房源核驗(yàn)列表中，連擬售價(jià)格等數(shù)據(jù)也行了公示。

但在海口及三亞等住建部門網(wǎng)站上，上述相關(guān)數(shù)據(jù)卻幾無蹤跡，甚至連網(wǎng)頁底部的友情鏈接“海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”也指向了其他不相關(guān)網(wǎng)站。記者向海口市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人咨詢相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，這位負(fù)責(zé)人表示相關(guān)數(shù)據(jù)不方便公開。三亞市住建局相關(guān)網(wǎng)站類似信息也不見蹤跡，海南省住建廳官網(wǎng)上也沒有相關(guān)菜單設(shè)置。

業(yè)內(nèi)人士建議，海南省及市縣應(yīng)當(dāng)公布即時(shí)交易數(shù)據(jù)，使得市場更加透明，能夠讓市場在準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)下作出合理地反應(yīng)。