4月26日，海南住建、自然資源和規(guī)劃、財(cái)政、公安、稅務(wù)、金融等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的通知》，從財(cái)政、金融、用地及服務(wù)管理支持住房租賃經(jīng)營，推動(dòng)建立符合海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港發(fā)展要求的租購并舉住房制度，進(jìn)一步支持和規(guī)范租賃住房土地供給和建設(shè)管理工作，盤活閑置社會(huì)房源，提高資源使用效率。

一、鼓勵(lì)多主體參與住房租賃經(jīng)營

關(guān)鍵詞：鼓勵(lì)國內(nèi)外專業(yè)住房租賃平臺(tái)公司在海南開拓業(yè)務(wù)

鼓勵(lì)個(gè)人、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃平臺(tái)公司等多主體參與住房租賃經(jīng)營。鼓勵(lì)個(gè)人出租閑置房源，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為，提供安全、高質(zhì)量的住房租賃服務(wù)。扶持住房租賃企業(yè)規(guī)模化發(fā)展，延長并完善住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈，提供高品質(zhì)、個(gè)性化服務(wù)。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可成立租賃管理部門自持商品住房租賃經(jīng)營，也可與住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃平臺(tái)公司合作，利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)國內(nèi)外專業(yè)住房租賃平臺(tái)公司，利用其平臺(tái)資源和優(yōu)勢(shì)，在海南拓展住房租賃業(yè)務(wù)，特別是提供季節(jié)性短租服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃平臺(tái)公司在房東管理、接待租客、裝修設(shè)計(jì)、個(gè)性服務(wù)、宣傳推廣等方面提供培訓(xùn)和增值服務(wù)，提高房源品質(zhì)，提升客戶體驗(yàn)。

支持市場(chǎng)主體以共享經(jīng)濟(jì)的理念和模式，推動(dòng)售后空置房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假、在線租賃、房屋分享等各類共享型居住產(chǎn)品。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體及個(gè)人，利用共享信息技術(shù)，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將空置房屋資源進(jìn)行優(yōu)化配置，提高利用效率，滿足多元化的住宿需求。

二、多渠道支持住房租賃經(jīng)營

關(guān)鍵詞：

- 個(gè)人扣除所得稅 企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)支持政策

- 金融機(jī)構(gòu)給個(gè)人提供租房信貸 企業(yè)提供融資貸款服務(wù)

- 個(gè)人提供租房信貸 企業(yè)提供融資貸款服務(wù)

- 企業(yè)或機(jī)構(gòu)可辦理住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)營業(yè)執(zhí)照

（一）財(cái)稅支持上，符合個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除條件的住房租金，按規(guī)定予以扣除。中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃平臺(tái)公司開展住房租賃業(yè)務(wù)，可按相關(guān)規(guī)定享受生活性服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)支持政策。對(duì)利用存量商品住宅用地開發(fā)或存量商品住房轉(zhuǎn)型為租賃住房的項(xiàng)目，市縣政府可根據(jù)租賃經(jīng)營繳納的市縣稅收留成部分，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際制定具體補(bǔ)助政策，對(duì)符合一定條件的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。

（二）金融支持上，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃住房企業(yè)的信貸支持力度，通過合理測(cè)算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供符合其經(jīng)營特點(diǎn)的中長期貸款和金融解決方案。引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品,并為個(gè)人提供租房信貸等服務(wù)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經(jīng)營的，金融機(jī)構(gòu)可通過經(jīng)營性物業(yè)貸款等產(chǎn)品給予后續(xù)融資支持。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），吸引社會(huì)化投資，多渠道籌集資金。鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)，針對(duì)租賃人員集中的住宅小區(qū)、個(gè)人私宅,開發(fā)費(fèi)用低廉、投保簡(jiǎn)便、保障豐富的保險(xiǎn)產(chǎn)品，為住房租賃企業(yè)和私宅業(yè)主提供保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障。

（三） 加大用地支持，在符合規(guī)劃的前提下，允許存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型建設(shè)租賃住房，在年度住房實(shí)施計(jì)劃中單列，同時(shí)應(yīng)按照本通知關(guān)于租賃住房用地的規(guī)定，重新簽訂土地出讓合同、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。利用存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型建設(shè)租賃住房的，可按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的差額，補(bǔ)繳或退還出讓價(jià)款。在2020年底前，各市縣應(yīng)當(dāng)組織編制租賃住房用地基準(zhǔn)地價(jià)，并按程序報(bào)省政府批準(zhǔn)后實(shí)施。在租賃住房用地基準(zhǔn)地價(jià)出臺(tái)前，租賃住房用地的基準(zhǔn)地價(jià)可按現(xiàn)行商品住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的60%執(zhí)行，具體比例由市縣政府結(jié)合實(shí)際確定。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地可配套建設(shè)租賃住房等生活服務(wù)設(shè)施，其建筑面積比例不超過總建筑面積15%，按原用途使用土地，但不得分割轉(zhuǎn)讓。

（四）簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。貫徹落實(shí)“放管服”改革要求，簡(jiǎn)化辦理住房租賃經(jīng)營相關(guān)手續(xù)，減輕個(gè)人和企業(yè)負(fù)擔(dān)。中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、住房租賃平臺(tái)公司申請(qǐng)辦理住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)執(zhí)照，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)予以支持，統(tǒng)一將該業(yè)務(wù)范圍登記為“住房租賃經(jīng)營”。公安部門可以為住房租賃企業(yè)開通手機(jī)APP或信息采集客戶端，為住房租賃企業(yè)登記租住人員信息提供接入相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的便利。消防部門可為住房租賃企業(yè)提供消防安全提示等相關(guān)服務(wù)，督促住房租賃相關(guān)主體落實(shí)消防安全生產(chǎn)責(zé)任，提高消防安全意識(shí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助開展信息采集和租賃服務(wù)管理工作，并在保障當(dāng)事人權(quán)益、維護(hù)秩序、保障安全、提供住房租賃相關(guān)信息方面，向住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的便利。

三、提供住房租賃市場(chǎng)服務(wù)

關(guān)鍵詞：

- 建立政府住房租賃服務(wù)平臺(tái)提供房源核驗(yàn)

- 推行統(tǒng)一住房租賃合同示范文本

- 居民租房也可享受社保子女入學(xué)等公共服務(wù)

（一）提供交易服務(wù)。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要在升級(jí)改造房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)（網(wǎng)簽系統(tǒng)）的基礎(chǔ)上，加快建立政府住房租賃服務(wù)平臺(tái)，向社會(huì)提供房源核驗(yàn)、住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、市場(chǎng)主體信用信息查詢、信用評(píng)價(jià)等對(duì)外服務(wù)。政府住房租賃服務(wù)平臺(tái)可鏈接銀行、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站運(yùn)營者等各類市場(chǎng)主體的租賃服務(wù)平臺(tái)，加大合作力度，不斷豐富服務(wù)功能。同時(shí)，探索與銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等在支付、實(shí)名認(rèn)證、信用認(rèn)證、增值權(quán)益、平臺(tái)推廣等服務(wù)方面開展合作，加快探索建立房屋租賃資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)租金監(jiān)管。

（二）保障租賃權(quán)益。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)督管理部門制定并推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，全面推進(jìn)住房租賃合同網(wǎng)上簽約備案。優(yōu)化住房租賃交易流程，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，為政府決策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（三） 通過政府住房租賃服務(wù)平臺(tái)，將住房租賃合同網(wǎng)簽備案信息與稅務(wù)、金融、住房公積金、市場(chǎng)監(jiān)督管理、公安、教育、社保等部門信息互通共享，各相關(guān)主管部門根據(jù)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等信息，落實(shí)租賃主體相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠政策，并依法依規(guī)提供居住證、子女入學(xué)、社保、住房保障等公共服務(wù)。

四、規(guī)范用地供應(yīng)管理

關(guān)鍵詞：

- 商務(wù)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增商品住宅用地租賃住房配建不低于15%

- 租賃住房用地可先租后讓

- 租賃住房用地*高出讓年限不超過70年

- 租賃用地和房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不分證辦理

（一）加強(qiáng)供地方案審核。對(duì)確需新增供應(yīng)租賃住房用地的，在土地供應(yīng)前，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織自然資源規(guī)劃、住房建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、財(cái)政、商務(wù)、水務(wù)等部門，對(duì)擬供應(yīng)租賃住房用地的房屋性質(zhì)、開發(fā)建設(shè)要求、轉(zhuǎn)讓管理要求、租賃管理要求等相關(guān)限定條件進(jìn)行審定，并作為土地出讓條件載入土地出讓公告，同時(shí)列為土地出讓合同的必要條款，并按照“誰提出、誰監(jiān)管”的要求做好相關(guān)供后管理工作。

在商務(wù)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的新增商品住宅用地，相關(guān)市縣政府應(yīng)在出讓條件中明確商品住房應(yīng)當(dāng)配建不低于15%的租賃住房。

（二）完善用地供應(yīng)方式。根據(jù)租賃住房項(xiàng)目的實(shí)際需要，分類采取以下方式供應(yīng)土地：

1、招標(biāo)拍賣掛牌出讓。在公平、公正、不排除多個(gè)潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的前提下，可就競(jìng)買人業(yè)績、開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)建設(shè)要求、企業(yè)誠信等設(shè)定競(jìng)買條件，采取招掛結(jié)合（先招標(biāo)后掛牌或拍賣）或者招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。

2、協(xié)議出讓。政府平臺(tái)公司建設(shè)租賃住房的，可采取協(xié)議出讓方式供地。

3、先租后讓。以招標(biāo)拍賣掛牌方式將5-10年內(nèi)的土地出租給土地使用人，由土地使用人按照合同約定支付租金并進(jìn)行開發(fā)利用，租賃期滿達(dá)到合同約定的繼續(xù)履約條件的，按照協(xié)議出讓方式辦理剩余年期的土地出讓手續(xù)。

（三）合理確定出讓底價(jià)。市縣自然資源規(guī)劃主管部門供應(yīng)租賃住房用地時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)租賃住房用地基準(zhǔn)地價(jià)，并充分結(jié)合本地區(qū)租賃住房市場(chǎng)情況、租賃住房管理要求等情況進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市縣政府集體決策，綜合確定租賃住房用地出讓底價(jià)。

（四）明確土地出讓年限。租賃住房用地*高出讓年限不超過70年。

（五）嚴(yán)格出讓合同和土地登記管理。土地供應(yīng)后，土地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確約定租賃住房用地轉(zhuǎn)讓條件、受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、禁止分割轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容，并同時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。對(duì)土地出讓合同約定整體持有的租賃用地和房屋，應(yīng)當(dāng)核發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不得分證辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注明“整體持有，不得分證辦理”。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的出資比例和股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變的，應(yīng)事先經(jīng)出讓人同意。

五、建立健全行業(yè)監(jiān)管機(jī)制

關(guān)鍵詞：

- 租賃住房用地使用要整體持有不得分割出讓土地

- 人均住房使用面積不宜低于6平方米

- 禁止住房租賃企業(yè)自行開展“租金貸”業(yè)務(wù)

（一）嚴(yán)格轉(zhuǎn)讓管理。租賃住房用地應(yīng)當(dāng)由土地使用權(quán)人整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓土地，也不得對(duì)外分割銷售建成的租賃住房。對(duì)因破產(chǎn)、重組等各種特殊情形，原土地使用權(quán)人確無法繼續(xù)持有的，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)后，可以整體打包方式依法轉(zhuǎn)讓，有關(guān)約定權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

整體轉(zhuǎn)讓或出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等改變后，租賃住房規(guī)劃用途和實(shí)際使用性質(zhì)不得改變，必須繼續(xù)用于租賃，并按租賃使用合同保持原租賃關(guān)系。

上述轉(zhuǎn)讓管理要求應(yīng)納入土地出讓合同，同時(shí)約定相關(guān)違約責(zé)任。

（二）強(qiáng)化抵押監(jiān)管。土地出讓合同中應(yīng)當(dāng)明確，租賃住房用地和房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押物買受人資格須經(jīng)市縣人民政府認(rèn)定，符合租賃住房運(yùn)營管理要求。

（三）規(guī)范租賃行為。租賃住房及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合消防、治安、衛(wèi)生等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求。出租住房以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為*小出租單位，且人均租住使用面積不宜低于6平方米。出租人（包括個(gè)人、企業(yè)）對(duì)租賃住房的結(jié)構(gòu)、消防、空氣質(zhì)量等承擔(dān)主體責(zé)任。住房租賃合同*長期限一般不得超過5年。

（四）規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)，不得與無放貸資質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù)，不得誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔(dān)保等增信措施。金融機(jī)構(gòu)開展“租金貸”業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)確保承租人作為金融消費(fèi)者的知情權(quán)。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。

（五）加強(qiáng)行業(yè)自律。充分發(fā)揮省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)、省物業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)社會(huì)力量參與房屋租賃日常管理，制定、完善房屋租賃行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則，強(qiáng)化行業(yè)自律，督促指導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及時(shí)采集租賃房屋、租住人員等信息，并上報(bào)住房租賃管理部門。

來源：海南日?qǐng)?bào)