為了總結實踐經驗，加強學習交流，指導各市縣局落實落細、用好用足自然資源和規劃管理法律法規、各項政策創新制度以及超常規舉措，海南省自然資源和規劃廳日前編印了《海南省自然資源和規劃管理制度實施和創新案例(第三批)》,包括允許政府投資的基礎設施、公共服務設施和民生項目先行用地;全省第一宗采取“先租后讓”方式供地;推動解決海岸帶歷史遺留問題;“公開租賃+彈性年期”供地方式;帶產業項目掛牌供應土地等五個案例。

海南省自然資源和規劃管理制度實施

和創新案例(第三批)

一、允許政府投資的基礎設施、公共服務設施和民生項目先行用地

　　省委辦公廳、省政府辦公廳聯合印發的《關于進一步采取超常規舉措確保完成全年經濟目標的實施意見》(瓊廳字〔2020〕22號)第26條提出：“實施積極的用地用海政策。對符合市縣總體規劃和劃撥用地目錄、不占用生態紅線、已辦理用地預審、已取得建設項目批準文件的政府投資基礎設施、公共服務設施和民生項目，在做好補償安置的前提下，經市縣自然資源和規劃主管部門同意，可先行使用土地，并在項目竣工前完善用地手續。”

　　(一)主要做法。

　　為貫徹落實省委、省政府統籌抓好疫情防控和經濟社會發展的決策部署、千方百計把時間搶回來、損失補回來、影響的工期補回來，努力實現全年經濟社會發展目標，屯昌縣自然資源和規劃局根據我省出臺的超常規用地有關規定和舉措，對符合屯昌縣總體規劃、不占用生態紅線、已辦理用地預審、已取得建設項目批準文件、已做好補償安置的政府投資建設的屯昌縣生活垃圾焚燒發電爐渣處理廠、屯昌縣東風小區至興民廉租房連接道路、屯昌縣東風小區幼兒園、南呂鎮第二幼兒園、烏坡鎮南東小學教學樓、南呂鎮龍樓小學教學樓、南坤鎮嶺肚小學教師周轉宿舍、坡心鎮關朗小學教學樓、新興鎮第二幼兒園15個基礎設施、公共服務設施和民生項目，同意其先行使用土地開發建設，采用容缺審批的方式先行核發建設工程規劃許可證，并要求在項目竣工前完善用地手續，確保項目如期動工建設。

　　(二)實踐效果。

　　在新冠疫情對經濟社會發展造成影響的非常時期，允許政府投資基礎設施、公共服務設施和民生項目在符合一定條件的前提下先行用地，極大簡化了項目用地審批環節和手續，加快了基礎設施、公共服務設施和民生項目落地開發建設，節約了行政成本，為穩投資、保經濟平穩運行起到重要促進作用。

二、全省第一宗采取“先租后讓”方式供地

　　為了進一步降低產業項目用地成本，優化土地資源配置，《海南省人民政府關于支持產業項目發展規劃和用地保障的意見(試行) 》(瓊府〔2019〕13號)第七條明確提出：“推行先租后讓、租讓結合供地方式，市縣政府采取招拍掛方式將土地出租給土地使用權人，租賃期滿達到準入協議繼續履約條件的，可申請按照協議出讓方式繼續使用土地。”

　　(一)主要做法。

　　海南某公司于2020年1月16日通過掛牌方式取得位于屯昌縣城北區北部大同工業園區工業用地，用地面積為6262平方米，租賃年限與后續出讓年期總和不超過50年，土地成交總價款225萬元。前期先租5年，租金為56.25萬元。地塊出讓過程中，屯昌縣將土地投資強度、年度產值、年度稅收等相關指標作為建設用地供應準入標準，土地成交后，該縣發展改革部門與土地競得人簽訂《產業項目發展和用地準入協議》，約定土地使用權人2年內進行開發建設和產業運營，租賃期滿達到準入協議繼續履約條件的，將按照協議出讓方式繼續使用土地，企業繳交剩余土地出讓金。

　　(二)實踐效果。

　　此地塊是我省首宗采取“先租后讓”方式成交的國有建設用地，是推進供地方式改革創新的有益探索。采取“先租后讓”方式拿地，企業無需一次性全額支付土地價款，只是先繳納前期一定年限的租金，有效降低企業前期土地取得成本，緩解企業前期運營壓力。同時，政府通過先行租賃土地，視企業履約和產業發展情況，再決定是否將后續年期的土地使用權出讓給企業，從而更好地統籌土地資源配置時序和節奏，避免土地閑置低效利用。

三、推動解決海岸帶歷史遺留問題

　　省委辦公廳、省政府辦公廳聯合印發的《關于進一步采取超常規舉措確保完成全年經濟目標的實施意見》(瓊廳字〔2020〕22號)第29條提出：“推動解決海岸帶歷史遺留問題。對海岸帶陸域200米范圍內已取得建設用地使用權但未開發的歷史遺留問題項目，經認定屬于政府原因的，在符合市縣總體規劃、不占用海岸帶陸域200米范圍、滿足建設風貌管控要求及我省產業發展要求的前提下，可通過三種方式進行調整?！?/span>

　　(一)主要做法。

　　儋州市充分運用超常規發展舉措，通過調整建筑布局、退線增容、轉型開發等方式加快處置進度。一是調整建筑布局。位于儋州市濱海新區第二組團的某公司項目用地和海南某公司項目用地，面積共300.44畝，其中位于海岸帶200米范圍內的土地共50.84畝，因延期交地、未清表等政府原因閑置。在本輪處置工作中，儋州市充分運用超常規發展舉措，采取退線調整方式進行處置。經協商，企業均同意調整項目設計方案，將200米范圍內的用地調整為綠地，并約定不再開發建設，目前200米范圍外的地塊均已動工開發建設。二是退線增容+轉型開發。儋州某項目位于白馬井鎮南片區濱海大道路段，面積221.25畝，土地用途為商住，其中位于海岸帶200米范圍內的土地82.5畝，因未清表、規劃調整等政府原因閑置。儋州市充分運用超常規發展舉措，積極與企業溝通協商，企業同意按照“土地成本+利息+合理投入”的標準評估200米范圍內的土地，按照等價值置換原則，通過容積率補償方式調整至200米范圍外的用地上，并同意將商品住宅轉型為商務用地。目前正在開展控規調整程序，待控規調整并由企業按規定補交土地價款后，可按程序履行報建手續推進動工建設。

　　(二)實踐效果。

　　通過分類采取退線開發、退線增容、土地置換、有償收回等超常規處置措施，推進海岸帶歷史遺留項目用地問題處置，有效盤活了稀缺的熱帶濱海土地資源，促進了項目投資開發建設，保護了海岸帶生態環境，實現了資源保護和利用的提質增效。

四、“公開租賃+彈性年期”供地方式

　　《海南省人民政府關于支持產業項目發展規劃和用地保障的意見(試行)》(瓊府〔2019〕13號)第八條明確規定，鼓勵實施彈性年期供地制度。在國有建設用地使用權法定*高有償使用年限內，合理確定土地有償使用彈性年期。彈性年期不超過3期，首期年限一般不超過5年，各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定*高出讓年限。

　　(一)主要做法。

　　屯昌縣原中建農場某地塊于2020年4月3日通過租賃方式公開掛牌，宗地面積為20762.31平方米，土地用途為工業用地，土地租賃年限為20年，掛牌起始價為667萬元。工業用地國有建設用地使用權法定*高有償使用年限為50年，本次2019-G-1號地塊租賃結合產業生命周期確定宗地使用年限為20年，這是我省首次以“公開租賃+彈性年期”供地方式的嘗試創新。

　　(二)實踐效果。

　　根據產業生命周期在法定*高有償使用年限內合理確定宗地使用年期，結合“公開租賃”方式拿地，企業無需一次性全額支付土地價款，只是先繳納一定年限的租金，有效降低企業前期土地取得成本。同時，政府通過先行租賃土地，視企業履約和發展情況，再決定是否批準土地使用權延續，從而更好地統籌土地資源調配節奏和時序，避免土地閑置低效利用。

五、帶產業項目掛牌供應土地

　　《海南省人民政府關于支持產業項目發展規劃和用地保障的意見(試行)》(瓊府〔2019〕13號)第六條明確規定，產業項目土地用途為工業用地、倉儲用地的，可將產業類型、生產技術、產業標準、產品品質、節地技術等要求作為土地供應的前置條件，采取帶項目招標或者掛牌方式供地。

　　(一)主要做法。

　　澄邁縣充分利用帶產業項目招標或者掛牌這一創新供地方式，實現土地資源的優化配置。一是石油碼頭后勤支持服務基地項目。該項目擬使用位于海南老城經濟開發區港外大道北側地塊，總面積約135.017畝。為落實中央12號文提出的支持在澄邁建設油氣勘探生產服務基地的部署和區域產業發展需要，澄邁縣擬在港外大道北側規劃建設倉儲設施，用于存放海上生產作業所需的物資和設備，作為南海西部海域海上油氣勘探、開發、生產作業綜合后勤支持服務中心基地。澄邁縣在掛牌方案中已明確該地塊用于石油碼頭后勤支持服務基地項目建設，*終由海南中海油石油碼頭有限公司競得。二是澄邁縣新型生態環保建材產業項目。該項目被列入海南省2018年重點項目投資計劃項目，擬使用海南海屯高速公路16公里處西側的27100-201637-C號地塊。澄邁縣在掛牌交易方案中明確該地塊用于新型生態環保建材產業項目建設使用。

　　(二)實踐效果。

　　采取帶產業項目招標或者掛牌方式供應土地，明確將產業類型、生產技術、產業標準、產品品質等要求作為土地供應的前置條件，并將其納入“對賭協議”中，實施產業用地全生命周期管理，確保將*好的土地資源交給*好的產業和企業，將優質土地用在刀刃上，實現土地利用效益*大化。

來源：海南省自然資源和規劃廳

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