8月5日，央行發(fā)布了《二季度貨幣政策執(zhí)行報告》，報告中顯示，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量也屢創(chuàng)新高。央行稱，這主要是因為上半年商品房銷售增速較高，帶動個人住房貸款較快增長。

中國居民房貸緣何激增？原因有以下三個方面：

第一，貨幣信貸擴張，信貸結(jié)構(gòu)傾斜。過去幾年信貸增速高企，超發(fā)的貨幣為居民大規(guī)模購房提供了支撐；而2015年以來，企業(yè)中長貸增速下行而居民中長貸增速上行，使得居民中長貸、企業(yè)中長貸加速上行，這意味著越來越多的信貸資源被分配到房地產(chǎn)市場中。

第二，低利率促銷量，寬貨幣推房價。住房貸款平均利率從14年下半年以來持續(xù)下行，導(dǎo)致地產(chǎn)銷量增速在2015年見底回升。2016年初地產(chǎn)刺激政策再度出臺，再次刺激了居民購房需求；而貨幣增速高企，則導(dǎo)致房價暴漲，并從一線向二三線傳導(dǎo)，今年上半年地產(chǎn)銷售額同比增速42.1%，超出銷售面積增速14.2個百分點。

第三，居民購房杠桿率驟升。居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額從11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次創(chuàng)新高至56.5%，居民購房杠桿率呈加速上升。

房貸高增長能否持續(xù)？

從居民負(fù)債率來看，對應(yīng)住房貸款的中長期消費貸款是居民債務(wù)中占比*高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國居民負(fù)債率仍低于英美日等國，但國際經(jīng)驗表明，當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在2011年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂，目前我們已離頂部不遠(yuǎn)。

居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準(zhǔn)確的刻畫居民償付房貸的能力。美國、日本房貸收入比的起伏與地產(chǎn)泡沫的生滅同步進行。目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時期的水平，若按現(xiàn)有速度擴張，則將在5年內(nèi)達(dá)到美國次貸危機前的歷史高點。

　　房貸/GDP加速上升。在房貸增速持續(xù)上行、經(jīng)濟增速緩慢下行的背景下，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態(tài)勢。2012年以前尚不到15%，2015年底達(dá)到20.7%，2016年底將超過25%，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時的水平。去年房貸余額增速為23%，今年上半年則高達(dá)30%，若未來幾年以25%的速度擴張，則房貸/GDP在3年內(nèi)將接近美國現(xiàn)有水平！

新增房貸銷售比歷史新高，岌岌可危！從新增房貸、新增地產(chǎn)銷售看，美國07年時的峰值為52.6%。而中國去年新增房貸銷售比升至35%，今年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達(dá)6.4%，不僅遠(yuǎn)超日本歷史高點（3.0%），也接近美國歷史峰值（8.0%）。這都意味著居民購房邊際杠桿率或已接近極限！