2月24日,一則題為“海南實施‘兩個暫停’新舉措加快房地產(chǎn)去庫存”的新聞,“刷遍”了海南房地產(chǎn)媒體的頭條,也在業(yè)內(nèi)引起熱議。記者通過采訪發(fā)現(xiàn),海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認為,新舉措預計對海南房價的影響不大,但會間接促進房地產(chǎn)的銷售,長遠來看,將推動海南房地產(chǎn)業(yè)向高端方向發(fā)展。

【兩個暫停是什么?】

2月23日,海南省政府辦公廳下發(fā)《海南省政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(下稱《通知》),《通知》指出,為了加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,積極消化房地產(chǎn)庫存,即日起實行“兩個暫停”等房地產(chǎn)調(diào)控新舉措。兩個暫停,即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣,暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批(包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應審批、已供應的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批),暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

【2015年海南房屋待售面積1316.04萬㎡ 住宅占比超8成去庫存壓力較大】

業(yè)內(nèi)人士指出,去庫存和調(diào)結(jié)構(gòu)是此次新舉措的用意所在。那么,海南目前房地產(chǎn)庫存量為多少,結(jié)構(gòu)如何呢?

海南省統(tǒng)計局發(fā)布的《2015年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資運行情況簡析》顯示,2015年,海南省房屋竣工面積1065.86萬平方米,同比下降11.5%;全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積1644.72萬平方米,增長3.9%;全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積8316.98萬平方米,增長10.1%。房地產(chǎn)銷售方面,2015年,國家及省委省政府利好政策頻發(fā),刺激了市場需求的釋放,全年海南省房屋銷售保持平穩(wěn)增長態(tài)勢,1-12月,全省房屋銷售面積1052.28萬平方米,增長4.8%,銷售額982.75億元,增長5.1%。

在現(xiàn)房銷售大幅好轉(zhuǎn)作用下,全省房屋待售面積增速回落,2015年1-12月,全省房屋待售面積1316.04萬平方米,增長37.7%,增幅比前11個月有所回落。然而,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,海南1年內(nèi)房屋待售面積為401.07萬平方米,增長41.9%,增速上升了1.6個百分點;1-3年及3年以上待售面積為723.58萬平方米,增長30.2%,增速回落了5.2個百分點,去庫存的壓力仍較大。

另一方面,海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)如何呢?海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王靜認為:“海南房地產(chǎn)還處于比較低級的階段,產(chǎn)品簡單,附加值低,就是提供一個住所而已。”這個觀點也在《2015年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資運行情況簡析》中得到印證,數(shù)據(jù)顯示,2015年全省住宅待售面積占總量的84.1%,1年之后的占比也為84.1%,1-3年(含)住宅待售面積占比為86.6%,住宅面積占比均為8成以上,成為海南房地產(chǎn)業(yè)的“大壁江山”。

【業(yè)內(nèi)人士:“兩個暫停”會促進房地產(chǎn)銷售 預計對房價影響不大】

那么,新舉措對于去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)將起到什么樣的作用,又會否對房價產(chǎn)生影響呢?“短期來說,我認為‘兩個暫停’不會對海南房價產(chǎn)生太大的影響,等到去化、調(diào)控達到一定效果時,海南房價才會出現(xiàn)變化。”海口翡翠水城小區(qū)的置業(yè)顧問林琳認為。“執(zhí)行‘兩個暫停’意味著以后純住宅的產(chǎn)品會越來越少,而海南房產(chǎn)的自然優(yōu)勢是長期保持下去的,因此就算房價不一定有變化,但是對于刺激購房者出手會是一個利好。”北京鴻坤地產(chǎn)集團海南區(qū)域公司總經(jīng)理歐立志認為。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王靜也認為,海南房價不會因為新舉措的出臺就有太大變化。在她看來,一個政策的出臺,對剛需群體的影響會明顯一些,而海南房地產(chǎn)是以改善型為主,對改善性需求的群體來說,購房者對宏觀經(jīng)濟形勢的判斷才是其首要考慮的因素,如果后續(xù)形勢判斷向好的話,出手可能會堅決一些,而區(qū)域政策反而是其次考慮的因素。“不過,新舉措理論上會促進房屋的銷售。”王靜認為,因為,隨著措施的執(zhí)行,存量會消化,對于有置業(yè)意向的人群來說,以后不一定會有低附加值、純住宅的產(chǎn)品,選擇的余地會變少,所以會間接促進房地產(chǎn)的銷售,達到去存量的效果。

【專家:新政策旨在“倒逼”海南房地產(chǎn)朝高端方向發(fā)展】

“但是,我認為,新政策發(fā)出的不是這種信號,不是說建得少了,大家趕快來買,不買就沒了。”相比“去庫存”而言,王靜認為“調(diào)結(jié)構(gòu)”才是新措施更為長遠、更為重要的目的所在。《通知》指出,要“豐富產(chǎn)品類型,推動房地產(chǎn)朝高端方向發(fā)展。積極發(fā)展與國際旅游島產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向相符的房地產(chǎn)業(yè),促進房地產(chǎn)業(yè)與旅游、文體、教育、健康、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展。”“海南作為中國唯一一個熱帶海島,資源具有稀缺性,我還是希望優(yōu)質(zhì)資源能夠打造出更多高品質(zhì)、高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品,而不是現(xiàn)在低附加值的純住宅產(chǎn)品。”王靜說。

以健康醫(yī)療地產(chǎn)為例,其實現(xiàn)在的市場需求很大,但是目標群體對目前海南提供的產(chǎn)品滿意度不高,所以,不能完全吸引這部分人來海南消費,“因此,新舉措也是在引導海南房地產(chǎn)業(yè)提高服務(wù)水平,向多元化、豐富化的方向發(fā)展。”王靜說。眼下,恐怕包括各市縣、各房產(chǎn)企業(yè)都要回過頭來審視一下原來的方案和投資策略,甚至消費者的習慣也需要一個培育過程。“盡管效果的顯現(xiàn)需要一個過程,但我認為新措施是一個高瞻遠矚的策略。也許會影響到一部分企業(yè)的利益,但是這種利益的犧牲對海南來說是非常值得的。磨刀不誤砍柴工,將來我們海南房地產(chǎn)也一定是要朝這個方向發(fā)展的。”王靜還說,眼下正值國家提出探索街區(qū)化發(fā)展,海南房地產(chǎn)業(yè)正好在這樣的契機下做出先行先試。

的確,對于已經(jīng)有所覺悟的房地產(chǎn)企業(yè)來說,正在謀劃產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的行動與此次海南房地產(chǎn)業(yè)的新措施不謀而合,“海南地產(chǎn)去化的量這么大,同質(zhì)化產(chǎn)品一擁而上,對于實現(xiàn)利潤是很大的沖擊,所以我們謀劃轉(zhuǎn)型是明智的。”北京鴻坤地產(chǎn)集團海南區(qū)域公司總經(jīng)理歐立志說。

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