自今年7月25日?？谑虚_始實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以來，諸多市民抱怨沒有土地證導致二手房過戶手續(xù)無法辦理，從而引發(fā)一系列難題。從?？谑袊辆至私獾?，目前存在的突出問題主要有權(quán)利人在房地分開登記過程中已取得房屋所有權(quán)證，但是對應的土地存在土地手續(xù)未辦理、土地登記性質(zhì)為劃撥地、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)不一致等諸多瑕疵。為穩(wěn)妥推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，?？谑袊辆职凑辗诸惙峙脑瓌t，對登記工作中存在的問題進行梳理研究，出臺相應辦法解決關(guān)于商品住房、地下建(構(gòu))筑物、公有住房和經(jīng)濟適用住房辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中遇到的問題。

商品住房

權(quán)利人可持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記權(quán)籍窗口申請權(quán)籍調(diào)查、土地分攤計算等業(yè)務后，再行申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

據(jù)了解，目前商品住房辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在問題主要表現(xiàn)為：權(quán)利人在房地分開登記期間已取得房屋所有權(quán)證，但對應的土地手續(xù)不完善或土地使用權(quán)仍登記在開發(fā)建設單位名下，未將土地使用權(quán)分攤登記。

應對辦法：

1、商品房開發(fā)建設單位尚存在的，由海口市國土局對外發(fā)布通告要求開發(fā)建設單位限期申請辦理土地分割登記；土地分割后，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、土地分割材料向不動產(chǎn)登記窗口申請辦理轉(zhuǎn)移、換發(fā)等登記業(yè)務。

對不予配合辦理土地分割登記的開發(fā)建設單位，將其列入“不誠信名單”并在媒體上進行公告。公告后，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記權(quán)籍窗口申請權(quán)籍調(diào)查、土地分攤計算等業(yè)務后，再行申請辦理轉(zhuǎn)移登記(辦理轉(zhuǎn)移登記時須進行征詢異議，期滿后再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應的土地使用權(quán))。

2、商品房開發(fā)建設單位已解散或被注銷的，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記窗口申請辦理土地分割登記和轉(zhuǎn)移登記(辦理轉(zhuǎn)移登記時須進行征詢異議，期滿后再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應的土地使用權(quán))。

3、為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)交易行為，根據(jù)《海南省房屋國有土地使用權(quán)分割登記暫行辦法》第五條，商品房開發(fā)建設單位須依法辦理土地分割，否則，將限制其在轄區(qū)內(nèi)辦理相關(guān)登記業(yè)務。

公有住房和經(jīng)濟適用住房

公有住房和經(jīng)濟適用住房在二手房交易過程中，必須先行補辦劃撥地補辦出讓手續(xù)，補辦完成后再向不動產(chǎn)登記中心申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

應對辦法：

1、土地權(quán)屬清楚，持有房屋產(chǎn)權(quán)證、分攤土地使用證(或土地分割證明書)的。申請人可憑分攤土地使用證(或土地分割證明書)向海口市政府服務中心國土局業(yè)務窗口申請辦理劃撥地補辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金、稅金。完成劃撥地出讓手續(xù)后由申請人憑劃撥土地補辦出讓批準文件等要件向海口市政府服務中心不動產(chǎn)登記窗口申請辦理不動產(chǎn)登記。

2、土地權(quán)屬清楚，持有房屋產(chǎn)權(quán)證、但未進行土地分攤的。由?？谑胁粍赢a(chǎn)登記中心在?？谑姓罩行脑O置咨詢窗口專項辦理土地分攤。申請人持原土地使用權(quán)人同意分攤的書面意見向咨詢窗口申請辦理土地分攤，咨詢窗口對土地進行分攤，出具土地分攤告知書。申請人憑土地分攤告知書向海口市政府服務中心國土局業(yè)務窗口申請辦理劃撥地補辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金、稅金。完成劃撥地出讓手續(xù)后由申請人憑劃撥土地補辦出讓批準文件等要件向?？谑姓罩行牟粍赢a(chǎn)登記窗口申請辦理不動產(chǎn)登記。

原土地使用權(quán)人沒有出具同意分攤意見的，在辦理土地分攤前，由海口市不動產(chǎn)登記局對擬分攤的土地進行異議征詢，如無異議，再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應的土地使用權(quán)。

3、土地權(quán)屬不清楚。對只有房產(chǎn)證，沒有土地登記的情形，由申請人向海口市政府服務中心國土局業(yè)務窗口申請辦理土地確權(quán)，完成土地確權(quán)后由申請人依照第(二)款的程序申請辦理不動產(chǎn)登記。

4、申報條件。經(jīng)濟適用住房所有權(quán)人申請上市出售，須持有市住建部門出具的轉(zhuǎn)移登記準予上市出售的書面意見。已列入拆遷公告范圍內(nèi)的公有住房和經(jīng)濟適用住房不得辦理轉(zhuǎn)移登記(以拆遷公告為準)。

地下建(構(gòu))筑物

據(jù)介紹，地下建(構(gòu))筑物在“房地分別交易登記”管理模式下取得了房產(chǎn)所有權(quán)證，因海口市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定尚未出臺，?？谑袊辆忠恢睍和＾k理其對應的地下空間土地使用權(quán)登記；現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)人要求辦理首次、轉(zhuǎn)移、抵押等登記，依據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》一體登記的原則，鑒于海口市規(guī)章制度尚未出臺，海口市國土局無法將地下建(構(gòu))筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一體登記。

?？谑袊辆纸ㄗh：

1、登記機構(gòu)在辦理地下建(構(gòu))筑物辦理產(chǎn)權(quán)的首次、轉(zhuǎn)移登記時，應當按照建設工程規(guī)劃許可證明確的地下建(構(gòu))筑物的水平投影*大占地范圍和起止深度(標高)進行記載，并記載其具體坐標位置；在權(quán)利證書中注明“地下空間使用權(quán)”字樣；屬多層的按層單獨登。

2、在?？谑械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定或辦法實施前已對地下空間使用權(quán)及建(構(gòu))筑物辦理產(chǎn)權(quán)登記的，登記有效；未辦理登記且符合登記條件的應當以予以登記，不符合登記條件的應在補全相應手續(xù)材料符合條件后進行登記。

3、在海口市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定或辦法出臺后從其規(guī)定。